1. Загальні огляди конструкцій будівлі
2. осінній огляд
3. весняний огляд
4. Оцінка технічного стану конструкцій будівлі
5. 1. На основі наявності дефектів і пошкоджень, або необхідності ремонту
6. 2. За відсотком фізичного зносу
7. 3. На основі внутрішньої системи оцінок
8. 4. На основі категорій технічного стану
9. Особливості проведення огляду
10. Робота з виявленими дефектами і пошкодженнями

Провідний європейський журнал про експлуатацію і управлінні нерухомістю Facility Manager, з минулого року видається і в Росії. У шостому номері журналу (2014 г.) була опублікована стаття, що стосується сезонних оглядів будівель в рамках експлуатаційного контролю їх технічного стану. З дозволу редакції сьогодні ми публікуємо цю статтю.

Чинне російське законодавство передбачає обов'язковий контроль технічного стану будівель особою, відповідальною за експлуатацію. Такий контроль повинен здійснюватися протягом всього періоду експлуатації будівлі шляхом проведення періодичних оглядів, контрольних перевірок, моніторингу стану підстав, будівельних конструкцій, систем і мереж інженерно-технічного забезпечення. У сформованій практиці експлуатації саме огляди будівель фахівцями з експлуатації є основою системи контролю технічного стану будівель.

«МІСТОБУДІВНИЙ КОДЕКС РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ»
Глава 6.2. Експлуатація будівель, споруд
Стаття 55.24. Вимоги законодавства Російської Федерації до експлуатації будівель, споруд
...
6. З метою забезпечення безпеки будівель, споруд в процесі їх експлуатації повинні забезпечуватися технічне обслуговування будівель, споруд, експлуатаційний контроль, поточний ремонт будівель, споруд.
7. Експлуатаційний контроль за технічним станом будівель, споруд проводиться в період експлуатації таких будівель, споруд шляхом здійснення періодичних оглядів, контрольних перевірок і (або) моніторингу стану підстав, будівельних конструкцій, систем інженерно-технічного забезпечення та мереж інженерно-технічного забезпечення з метою оцінки стану конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки будівель, споруд, систем інженерно-технічного забезпечення та мереж інженерно-технічного обидві печення та відповідності зазначених характеристик вимогам технічних регламентів, проектної документації.
...
9. Експлуатаційний контроль здійснюється особою, відповідальною за експлуатацію будівлі, споруди.

Огляди прийнято поділяти на планові і непланові. Непланові огляди виконуються в разі виявлення дефектів і пошкоджень, а також при виникненні надзвичайних ситуацій - ураганів, землетрусів, техногенних аварій і т.п. Також огляди можуть бути загальні, коли огляду підлягають всі конструкції будівлі, і часткові, мета яких контроль стану окремих конструкцій. Правила експлуатації будівель вимагають проведення загальних (суцільних) оглядів не менше двох разів на рік - навесні і восени. Таким чином, можна сказати, що кожна конструкція будівлі повинна бути оглянута фахівцями з експлуатації не менше двох разів на рік. Часткові планові огляди призначені для контролю конструкцій і систем будівлі, які потребують більшої уваги. Періодичність оглядів і інші вимоги з контролю тих чи інших конструкцій і систем будівлі можуть встановлюватися проектом (в основному для нових будівель), правилами експлуатації, або документами нормативно-технічного регулювання.

Загальні огляди конструкцій будівлі

У зв'язку з прив'язкою загальних оглядів до певного сезону, є суттєві відмінності між осіннім і весняним оглядами. В першу чергу відрізняються завдання, можуть бути вирішені при їх проведенні, що веде до відмінностей в складі виконуваних при огляді робіт і різним проміжним результатам. Однак, незважаючи на відмінності, головна мета будь-якого огляду одна - забезпечена можливість безпечної експлуатації будівлі.

осінній огляд

Основним завданням осіннього огляду конструкцій будівлі є перевірка готовності до експлуатації в зимовий період. Зазвичай виконується осінній огляд до початку опалювального періоду. Найбільша увага приділяється перевірці цілісності теплового контуру будівлі і готовності до роботи систем опалення. Нововиявлені під час огляду дефекти і пошкодження зазвичай не ремонтуються в зимовий період. У зв'язку з цим вживаються тимчасові заходи для забезпечення можливості безпечної експлуатації будівлі з наявними пошкодженнями. Для повноцінного контролю технічного стану будівель в зимовий період також важливо виконувати і часткові огляди при настанні стійких холодів. При цьому вирішуються такі завдання:

• Контроль температурно-вологісного режиму приміщень
• Виявлення дефектів теплоізоляції і проблем з опаленням, із застосуванням тепловізорів та пірометрів
• Виявлення місць зимових протікання, конденсації вологи, утворення кружака, полою, бурульок

Зібрана інформація буде вкрай корисною при весняному огляді, основним завданням якого є підготовка до весняно-літнього сезону і ремонту конструкцій.

весняний огляд

Зазвичай весняні огляди виконують якомога раніше, але вже після сходу снігового покриву. В силу кліматичних особливостей територіального розташування російських міст практично всі ремонтні роботи виконуються саме в період стійких плюсових температур. Чим коротше часовий проміжок, протягом якого можуть виконуватися ремонтні роботи, тим більш ретельної повинна бути підготовка. Саме весняний огляд визначає які ремонтні роботи і в якому обсязі повинні бути виконані. Однак, головною метою фахівців з експлуатації при весняному огляді є не складання планів ремонтних заходів, як багато хто вважає. Такі плани повинні бути вже наслідком виконання основного завдання огляду - оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівлі. В умовах дефіциту коштів на виконання ремонтно-відновлювальних заходів, особливо важлива розстановка пріоритетів при виборі конструкцій будівлі для ремонту. Виявлені дефекти і пошкодження конструкцій повинні оцінюватися з точки зору їх впливу на технічний стан і безпеку експлуатації будівлі. І тільки з урахуванням цього впливу можна планувати ремонтні роботи.

ВСН 58-88
Система технічного обслуговування, ремонту і реконструкції повинна забезпечувати нормальне функціонування будівель і об'єктів протягом усього періоду їх використання за призначенням. Терміни проведення ремонту будівель, об'єктів або їх елементів повинні визначатися на основі оцінки їх технічного стану.

Оцінка технічного стану конструкцій будівлі

Правила експлуатації будівель зазвичай не містять вказівок щодо порядку та критеріїв оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель. У зв'язку з цим, практика такої оцінки службами експлуатації складається по-різному.

ГОСТ 31937-2011

Оцінка технічного стану - Встановлення ступеня пошкодження і категорії технічного стану будівельних конструкцій або будинків і споруд в цілому, включаючи стан грунтів основи, на основі зіставлення фактичних значень кількісно оцінюваних ознак зі значеннями цих же ознак, встановлених проектом або нормативним документом

Можна виділити чотири основні способи оцінки, які можуть бути використані для цих цілей:

1. На основі наявності дефектів і пошкоджень, або необхідності ремонту

Цим способом користуються найчастіше. Фахівці з експлуатації будівлі або представники підрядних організацій при огляді будівлі становлять відомості дефектів. Далі на підставі цих відомостей приймаються технічні рішення щодо усунення дефектів і пошкоджень та складаються кошториси на виконання ремонтних робіт. Якщо грошей на весь обсяг ремонтних робіт не вистачає, то зазвичай критерієм відбору є вартість. При такому способі вкрай проблематично розставити пріоритети з урахуванням впливу дефектів і пошкоджень на експлуатаційну придатність конструкцій і безпеку будівлі.

2. За відсотком фізичного зносу

Цей спосіб використовують при інвентаризації об'єктів і в деяких випадках для оцінки необхідності капітального ремонту або припинення експлуатації будівлі. Для оцінки за основу беруться досить умовні параметри, які безпосередньо не пов'язані з експлуатаційною придатністю і несучою здатністю конструкцій. Для цілей планування конкретних ремонтних заходів він також малопридатний.

3. На основі внутрішньої системи оцінок

Найчастіше фахівці з експлуатації розуміють необхідність вироблення чітких критеріїв оцінки стану конструкцій і, не знайшовши нічого підходящого в правилах експлуатації, виробляють власну систему. Наприклад, в експлуатаційній документації часто зустрічаються такі поняття для опису стан конструкцій: задовільний, незадовільний, гарне, допустимий, нормальне, погане і т.п. Зазвичай стороннього фахівця досить важко зрозуміти, що ж насправді малося на увазі під таким описом. Але, тим не менше, такі системи оцінок вже дозволяють більш обгрунтовано вибирати пріоритетні для ремонту конструкції.

4. На основі категорій технічного стану

З 01.01.2014 р ГОСТ 31937-2011, а раніше ГОСТ 53778-2010 пропонують використовувати досить чітку і зрозумілу єдину систему категорій технічного стану конструкцій, що складається з чотирьох

найменувань:

• нормативне
• працездатне
• обмежено працездатний
• Аварійне

Звісно ж, що використання даної системи оцінок найбільш переважно в порівнянні з попередніми, тому що дозволяє при виборі конструкцій для ремонту грунтуватися на ступеня їх пошкодження та експлуатаційної придатності.
Ось основні переваги оцінки технічного стану конструкцій будівлі на основі категорій:

I. Уніфікована система, зрозуміла всім учасникам процесу експлуатації
II. Зрозумілі ключові показники експлуатації конструкцій:

• ступінь безпеки
• Ступінь відповідності обов'язковим вимогам
• можливість експлуатації
• необхідність ремонту
• Необхідність інших експлуатаційних заходів

Незалежно від обраного способу оцінки, принципове значення, при плануванні ремонту, має саме наявність етапу оцінки технічного стану, що виконується в рамках весняного огляду будівель (див. Порівняння схем експлуатації ).

Дефекти і пошкодження в несучих конструкціях в першу чергу повинні бути оцінені з точки зору їх впливу на несучу здатність, але не тільки. Другим фактором є експлуатаційна придатність. Наприклад, тріщина в несучій стіні, в певних випадках, може не знижувати несучу здатність, а тільки погіршувати теплотехнічні характеристики. Спочатку безпеку конструкцій будівлі, а потім можливість їх нормальної експлуатації. Несуть конструкції також впливають на безпеку будівлі і їх не можна розглядати в останню чергу, як щось незначне. Наприклад, погано закріплений металевий лист покрівлі скатної даху призводить до протікання, які знижують експлуатаційну придатність нижчих приміщень. Крім того, замочування конструкцій кроквяної системи та плит горищного перекриття веде до погіршення стану вже несучих конструкцій. Але і сам лист впливає на безпеку, так як якщо його остаточно відірве вітром, то при його падінні можуть постраждати люди. Відповідно, не несуть конструкції повинні оцінюватися також уважно і з урахуванням двох основних параметрів:
1. Ступінь експлуатаційної придатності самої конструкції
2. Ступінь впливу на стан несучих конструкцій

Особливості проведення огляду

Під час огляду будинку фахівець повинен чітко уявляти конструктивну схему будівлі, знати його особливості, проблеми та історію експлуатації. Для цього перед оглядом необхідно ознайомитися з проектною та експлуатаційною документацією. Слід з'ясувати чи проводилися реконструкція, перепланування, роботи по посиленню і відновленню несучих конструкцій. На подібні місця в будівлі слід звернути особливу увагу.
Найбільш значимі пошкодження конструкції будівель отримують при виникненні процесів деформації. Це може відбуватися через нерівномірне осідання ґрунтів підстави, перевищення допустимих навантажень на конструкції, зниження несучої здатності конструкцій і інших причин. Будь-які прояви деформацій у будівлях потенційно небезпечні і вимагають з'ясування причин їх походження. При оглядах будівель виявлення ознак деформацій має бути приділена особлива увага. Це завдання може виявитися далеко не простий. У сучасному будівництві широко поширені технології, що приховують несучі конструкції від зовнішнього огляду. Гіпсокартонні перегородки, підвісні стелі, навісні фасади та інші елементи перешкоджають вільному огляду несучих конструкцій будівель, а в багатьох випадках роблять його просто неможливим. Якщо в таких будівлях відбуваються процеси деформації, то їх виявлення стає вкрай скрутним. Для виходу з цієї ситуації слід звертати більше уваги на непрямі ознаки деформацій і використовувати сучасні прилади. Непрямими ознаками деформацій несучих конструкцій будівлі є:

• Тріщини в склопакетах
• Перекоси дверних, віконних коробок
• Нерівності (випинання, просідання і т.п.), ухили підлог, сходових маршів, площадок
• Відшарування, перекоси, нерівності оздоблювальних покриттів, обшивок
• Руйнування заделок стиків конструкцій

Основні можливості сучасної інструментальної бази для контролю конструкцій полягають у використанні ендоскопів та тепловізорів. Ендоскоп дозволяє заглянути в важкодоступні місця, а тепловізор дозволяє за непрямими характеристиками (температурі поверхні) судити про наявність внутрішніх ушкоджень.

Крім сучасних технологій будівництва, серйозною перешкодою на шляху оцінки фактичного стану будівель можуть бути ремонтні та відновлювальні роботи, виконані раніше. Наприклад, штукатурка по металевій сітці поверхні цегельного простінка, що має наскрізну тріщину, у багатьох випадках, дозволяє приховати дане пошкодження, але не усунути проблему. При проведенні огляду, стан такого простінка буде оцінюватися без урахування існуючої в ньому тріщини, що створює потенційну загрозу безпеці будівлі. Періодично виконуються косметичні ремонти оздоблювальних покриттів стін раз за разом все більше приховують масштаби фактичних пошкоджень конструкцій, що також веде до неточностей в оцінці їх стану. Допомогти в подібних ситуаціях може експлуатаційна документація, якщо в ній відображено попередній стан конструкцій і описані були дефекти і пошкодження. Корисним джерелом інформації про існуючі проблеми служать приміщення в будівлі, де відсутні оздоблювальні покриття, або їх ремонт рідко проводиться.

Технічні поверхи, підвали, горища, підсобні та технічні приміщення - все це місця будівлі, де інформація про наявні проблеми накопичується і зберігається за рахунок відсутності ремонту оздоблювальних покриттів. Наприклад, в підвалі можна побачити сліди затоплення, а на горищі сліди протікання покрівлі. Тріщини в стінах, при їх наявності, легко доступні для огляду в технічних приміщеннях, де ремонт не проводився. У зв'язку з малою прохідністю, ці місця є і найбільш підходящими для установки контрольних пристосувань для моніторингу, таких як маяки спостереження за тріщинами.

Робота з виявленими дефектами і пошкодженнями

Робота з виявленими дефектами і пошкодженнями (ДіП) будівельних конструкцій складається з наступних етапів:

• Оцінка ступеня небезпеки ДіП
• Ухвалення рішення щодо можливості подальшої експлуатації
• Виявлення причини появи ДіП
• Планування заходів щодо забезпечення нормальної експлуатації, усунення причин ДіП і самих ДіП
• Виконання ремонтних і відновлювальних робіт
• Періодичний контроль результатів усунення ДіП

Всі ці роботи можуть виконуватися як силами експлуатуючої будівлю організації, так і шляхом залучення підрядних організацій - проектувальників, дослідників, будівельників.
З моменту виявлення дефектів і пошкоджень при огляді будівлі до їх усунення може проходити досить багато часу. У цей період повинні бути організовані заходи, що запобігають погіршенню стану і забезпечують безпеку:

• Протиаварійні заходи - тимчасове підсилення, огорожі
• Спостереження (моніторинг) за конструкціями і впливають на їх стан факторами
• Обмеження експлуатації, зниження навантажень
• Консерваційні заходи та виключення експлуатації

Також можуть плануватися додаткові контрольні огляди, їх періодичність визначається в залежності від можливої ​​інтенсивності розвитку пошкоджень. На кожну виявлену тріщину повинен бути встановлений маяк для моніторингу ширини її розкриття. За результатами контрольних оглядів і моніторингу складаються акти і вносяться записи в журнали.

«МІСТОБУДІВНИЙ КОДЕКС РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ»

Глава 8. Відповідальність за Порушення законодавства про містобудівну діяльність
Стаття 60. Відшкодування шкоди, заподіяної внаслідок руйнування, пошкодження об'єкта капітального будівництва, порушення вимог безпеки під час будівництва об'єкта капітального будівництва, вимог до забезпечення безпечної експлуатації будівлі, споруди
Власник будівлі, споруди, концесіонер, які відшкодували відповідно до цивільного законодавства шкоду, заподіяну внаслідок руйнування, пошкодження будівлі, споруди або частини будівлі або споруди, порушення вимог до забезпечення безпечної експлуатації будівлі, споруди, і виплатили компенсацію відповідно до частин 1 та 2 цієї статті, мають право зворотної вимоги (регресу) до особи, яка виконала в період експлуатації будівлі, споруди на підставі договору, укладеного з зазначеними власником, онцессіонером, відповідні роботи з утримання та (або) обслуговування будівлі, споруди, внаслідок недоліків яких заподіяно шкоду, в розмірі відшкодування шкоди і виплати компенсації.

Як зазначалося раніше, основною метою експлуатаційного контролю є забезпечення безпечної експлуатації будівлі. Звичайно, відсутність дефектів і пошкоджень конструкцій будівель могло б свідчити про хорошу роботу фахівців з експлуатації. Але на практиці ті чи інші проблеми існують практично в кожному будинку. І про високий рівень організації роботи служби експлуатації можна говорити тоді, коли в достатньому обсязі ведеться експлуатаційна документація, своєчасно виконуються заходи по контролю, моніторингу та забезпечення безпечної експлуатації, а ремонтні роботи плануються і виконуються з урахуванням пріоритетів, розставлених на основі оцінки технічного стану конструкцій.

Автор: Безрідних Олексій Вікторович,
Директор Центру технічних обстежень «ІСТ»

Google

Стаття опублікована в Журналі Facility Manager №6 (2014 г.)